每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
经历了10月的月楼短暂回暖后，11月楼市又降温了 。市观
中指研究院监测数据显示 ，月楼dfmz111.com【Aurl:www.8233066.com】送888元11月楼市成交量整体同环比均下降。市观其中 ，月楼一线城市成交面积环比小幅上涨1.23% ，市观同比下23.59%；其中上海以12.31%领涨 ，月楼北京下跌18.86% 。市观二线代表城市成交面积同环比分别下降19.79%和18.01% ，月楼其中武汉跌幅显著 ，市观达58.71% 。月楼四线代表城市成交面积环比上涨2.78%，市观同比跌幅为26.78% 。月楼
22个主要城市11月楼市成交量环和同比变化情况 图片来源：中指研究院另据克而瑞统计数据 ，市观11月重点30城新房供应环比上涨30% ，月楼为年终冲刺积极备货。但成交量在前期集中放量后回落 ，环比下降12% ，同比减少3% ，累计同比增幅较10月持续收窄0.4个百分点至1.72% 。
相较于新房市场，二手房市场的表现则是另一番景象 。克而瑞数据显示，11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米 ，环比增长4% ，同比增长22% 。前11月，二手房累计成交7718万平方米 ，累计同比增长32%。
新房市场整体热度下降已是dfmz111.com【Aurl:www.8233066.com】送888元不争的事实。
克而瑞监测数据显示 ，11月30个重点城市成交面积为1261万平方米 ，环比下降12% ，同比微降3% 。前11月累计同比微增1.72% ，增幅较10月持续收窄0.4个百分点 。
具体来看 ，一线城市整体供应面积达到约263万平方米 ，环比增长44% ，同比下降14% 。京沪放量尤为明显 ，与前11月的月均供应量相比增长三成 ，其中 ，上海新盘供应规模进一步冲高 ，突破100万平方米；但广州 、深圳供应量仍不及月均值 ，放量程度相对有限 。
图片来源 ：克而瑞不过，尽管供应量有所上涨 ，但成交量并未因此而增长 。以北京为例 ，中指研究院数据显示 ，11月刚需改善类型产品仍占市场成交主体 ，重点监测的7个纯新开楼盘项目中6个项目开盘去化率超60% ，香山樾整体去化率仅有26% ，当月新建商品住宅成交约50万平方米 ，环比下降约15% ，同比下降约一成 ，这已是北京新房成交量连续2个月回落。
杭州也是如此 。11月杭州全市商品房供应面积约128万平方米 ，较去年同期缩减29%；成交面积仅99万平方米，同比回落21% 。11月中旬以来，尽管部分房企提前开启年终冲刺 ，供应量再度走高，但成交数据依然水波不兴 。
从开盘情况来看 ，杭州市场11月整体新开盘去化乏力 ，仅个别高关注度板块保持活跃度 。除了江湾新城、滨江浦沿等板块能做到100%去化 ，良渚 、萧山新街等热点板块能实现九成去化 ，其余大多数板块新开盘去化率不足六成 。
需要指出的是，11月退热最为明显的当属武汉。克而瑞监测数据显示，11月武汉新房成交面积仅约50万平方米 ，环比下降60% 。在市场成交未见起色时 ，武汉部分楼盘采取了降价促销，如武汉伟星光谷星悦广场降价超4000元/平方米，航空路壹号价格跳水近1万元/平方米 。然而打折降价销售也迎来老业主维权 ，多个项目因为降价严重而“被迫”歇业，以价换量策略被暂停 。
每经记者观察发现 ，自今年2~3月短暂的“小阳春”行情后，武汉楼市便开始形成了“有政策 ，才有成交”的模式 。比如5月春季房交会时 ，市场成交量迅速回升；10月秋季房交会叠加“汉十条”后 ，当月武汉楼市成交突破万套。但到了11月，尽管武汉秋季房交会还在延续 ，但市场仍呈现出明显降温趋势 ，政策利好刺激效果逐步减弱 ，月底武汉再次联合多家房企发起了“30天无理由退房”活动 。
克而瑞分析指出 ，12月房企备货年终 ，供应或将持续小幅回升 ，房企或将为冲刺业绩而进行大促 ，有望迎来新一轮放量 。
值得一提的是 ，尽管全国楼市整体在下滑 ，但仍有西安 、成都等部分城市的新房成交在11月保持了正增长 。
以成都为例 ，11月成都商品房成交面积约163万平方米 ，环比上涨18.19%，同比上涨16.73% ，成为今年下半年以来成交表现最好的一个月 。对比全国其他城市而言 ，成都也是罕见的11月成交面积破百万平方米 、同环比均增长均超两位数的城市。
“12月恰逢房企业绩冲刺季 ，供应有望持续回升 ，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促 。考量此影响 ，预计整体成交环比有望止跌回升 ，但涨幅预期在5%~10% ，全年累计成交跌幅有望在5%~10% 。”克而瑞分析指出 ，城市分化预期延续，短期内热点恒热的成都、西安 、杭州等城市的市场热度或将延续 ，上海 、北京等市场还将保持平稳运行 ，南京、武汉 、苏州等核心二线城市预计在年末迎来一轮放量 。而多数城市还将延续筑底 ，年末“翘尾”增幅有限 。
相较于新房市场的回落之势 ，二手房市场却是另一番景象 。
克而瑞数据显示 ，11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米 ，环比增长4% ，同比增长22% 。前11月 ，二手房累计成交7718万平方米 ，累计同比增长32% 。
图片来源 ：克而瑞以杭州为例 ，根据杭州我爱我家数据 ，11月杭州全市（含富阳、不含临安）二手房共成交8401套 ，环比上涨40.79%，比去年同期的5445套上涨54.29% ，实现了年末翘尾行情 。
而单月8401套的成交量 ，也是近两年来杭州市场的第二好成绩，仅次于今年3月份的10190套 。据悉，自2021年5月成交量达到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本在3000-7000套之间 。
“杭州‘10.16’政策刺激持续 ，因部分区域放开限购以及置业门槛降低 ，购房者入市的积极性高涨 。与此同时 ，‘以价换量’也是带动成交回升的重要因素 。”我爱我家表示 。
不仅是杭州 ，四个一线城市11月二手房成交量同样上涨 。其中，北京二手住宅网签量12545套 ，环比增长17.8%；深圳二手住宅成交3133套 ，环比增长12.9%；广州二手住宅整体网签成交套数10182套 ，环比增长8.77%；上海二手房合计成交16173套 ，环比增长约7.12% 。
“在没有利好刺激的情况下 ，年末重点城市二手房成交大概率持稳。”克而瑞指出 。
二手房成交量的增长，“降价”或是主要原因 。
如深圳 ，乐有家研究中心监测显示 ，11月深圳过户成交3133套住宅 ，这是今年以来深圳第三次过户量超3000套 。而从网签量来看 ，11月网签量超过4300套 ，仅次于今年3月“小阳春”，网签套数为7个月以来的新高 。
但从乐有家成交数据来看 ，深圳二手房源成交价近八成低于指导价，11月全市挂牌价环比下跌0.9%，各片区挂牌均价仅有豪宅区域红树湾微涨0.3% ，其余片区均为下跌或持平 。
在北京 ，业主对价格的信心与预期正在松动，有的选择下调挂牌价 ，有的则直接暂停出售 、选择观望。麦田房产统计的数据也显示 ，11月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和上月相比下降0.3%；挂牌价下跌的同时 ，11月北京二手房议价空间和上月相比扩大0.5个百分点 ，议价空间达到年内最大。
中指研究院数据显示 ，11月全国100个城市二手住宅平均价格为15400元/平方米 ，环比下跌0.56% ，跌幅较10月扩大0.11个百分点 。“重点城市挂牌量维持高位 ，市场观望情绪浓厚 ，需求入市节奏放缓 ，二手房价格仍面临下行压力 。”
新房市场的冷淡 ，也进一步反映到了投资上。
克而瑞数据显示 ，截至11月26日 ，全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米 ，环比10月同期持平 ，同比下降36% ，同比降幅明显扩大 。
其中一线城市降幅最大，同环比降幅均在八成以上 。截至11月26日，一线城市当月共成交土地仅48万平方米 ，环比大降90%；成交金额56亿元 ，环比大降95% 。究其原因 ，主要是由于11月沪 、广 、深均无宅地集中土拍 ，仅有北京底价成交大兴 、怀柔两宗宅地 ，总成交建面19万平方米 ，总成交金额为34亿元 。
另据中指研究院最新发布的《中国300城市土地市场交易情报》 ，今年前11月 ，全国300城推出规划建面同比降20%，成交规划建面同比降27%，推出楼面均价同比涨1.8% ，成交楼面均价同比涨7.5% ，土地出让金同比降21% 。
“2022年全年土地出让金收入约6.7万亿元 ，以此预估 ，2023年全年土地出让金收入或不足5万亿元 。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示 。
一个值得注意的现象是 ，截至11月末 ，22个集中供地的城市中已有18城取消土拍限价 、容积率限制等调整 ，合肥 、成都 、苏州等城市均出现了个别地块刷新单价纪录 、TOP2楼板价纪录的情况。整体来看 ，11月18城共有20宗地块成交溢价率超过15% ，其中溢价率最高达到61% 。
图片来源 ：中指研究院“整体市场热度并未普遍回温 ，地市的冷热进一步分化 ，高溢价拿地的房企也依旧以国央企为主 ，投资整体格局未发生根本性改变 。”张凯分析指出 ，受到各地监管影响，地方国资拿地金额占比有所上升 ，22城均值为23% ，央国企拿地金额占比接近50% 。具体来看 ，福州 、郑州 、无锡 、沈阳、长春等城市的地方国资拿地金额占比偏高，杭州 、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域 。
临近年末 ，土地供应规模的周期性高点也随之来临 。近期 ，包括北京 、成都 、武汉在内的多个城市均推出大量土地 ，并将于12月进行土拍 。
“预计12月土地市场在规模上将有一定回升 ，个别优质地块引发激烈竞拍 ，但整体热度将保持低位运行 。”克而瑞分析认为 ，房企目前仍受到“销售疲软”和“化债风险”两重压力 ，投资回暖还需更长时间 ，预计年底至2024年上半年都将保持谨慎的投资态度 。因此，“未来投资的分化仍将围绕两个维度：一是取消土地限价后不同城市 、不同地块热度分化将加剧 ，二是率先获得融资支撑 、销售回稳 、现金流更为稳健的房企仍将是拿地主力 。”
封面图片来源 ：每日经济新闻 资料图
(责任编辑：时尚)
